Da oggi (vista la chiusura di splinder) ripubblicherò, di tanto in tanto, alcune delle e-mail inviatemi per chiarimenti e quesiti legali, le cui risposte possono avere interesse generale. Naturalmente, rese debitamente impersonali ed anonime.
"Nel mio condominio sono sorti problemi relativamente alla ripartizione delle spese per la pulizia delle scale condominiali. Come si potrebbe comporre la questione? Il regolamento non dice nulla in merito alla ripartizione di queste spese".
Lettera firmata.
Secondo l’art. 1124 del Codice civile, le scale sono mantenute e ricostruite dai proprietari dei diversi piani a cui servono.
La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano, e per l'altra metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo.
Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune.
Ma le spese di pulizia delle scale non si ripartiscono ex art. 1124, bensì ex art. 1123 C.C.
Infatti, per consolidata Giurisprudenza in tema di ripartizione di oneri condominiali, le spese per l'illuminazione e la pulizia delle scale non rientrano nelle spese per la conservazione delle parti comuni, tendenti cioè a preservare l'integrità e a mantenere il valore capitale delle cose, bensì in quelle utili a permettere ai condomini un più confortevole uso o godimento delle cose comuni e di quelle proprie. Con la conseguenza che ad esse i condomini sono tenuti a contribuire non in base ai valori millesimali di comproprietà, ma secondo l'uso che ciascuno di essi può fare delle parti comuni (scale) in questione, secondo il criterio fissato dall'art. 1123, comma secondo.
“In tema di condominio di edifici, la disposizione dell'art. 1124 c.c. concernente la ripartizione fra i condomini delle spese di manutenzione delle scale, come la norma di regolamento condominiale che vi si conformi, riguarda le spese relative alla conservazione della cosa comune che si rendono necessarie a causa della naturale deteriorabilità della stessa per consentirne l'uso ed il godimento e che attengono a lavori periodici indispensabili per mantenere la cosa in efficienza. La disposizione non riguarda, pertanto, le spese di pulizia delle scale, alle quali i condomini sono tenuti a contribuire in ragione dell'utilità che la cosa comune è destinata a dare a ciascuno e che l'assemblea può legittimamente ripartire in virtù delle attribuzioni riconosciutele dall'art. 1135 c.c., anche modificando i precedenti criteri con la maggioranza prescritta dall'art. 1136 c.c. trattandosi di criteri aventi natura solo regolamentare” (Cassazione Civile del 19/02/93 n. 2018).
Dunque, le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza, saranno sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.
Però, se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese saranno ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne.
Infine, qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione saranno a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.
A cura dell'avv. Claudia Benvenuti
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